Una nuova stagione di speculazione edilizia a Città Giardino?

Il nuovo palazzo previsto a via Monte Altissimo è un pugno nell’occhio rispetto al contesto architettonico. I rischi di altri interventi simili nel quartiere e in altre zone della Città Storica.

In pieno Monte Sacro – Città Giardino, a via Monte Altissimo, è previsto l’abbattimento di una palazzina storica, che sarà sostituita da un edificio di stile moderno; ne dà conto in particolare un articolo apparso su RomaToday (aggiornamento: l’abbattimento “previsto” si è poi purtroppo realizzato, come diamo conto in fondo all’articolo).

La notizia ha suscitato forte preoccupazione, non solo per l’impatto che questa nuova costruzione avrebbe sul tessuto urbanistico circostante, ma anche per le possibili implicazioni su altri interventi edilizi nel quartiere e in altre zone della Città Storica.

Qualcuno potrebbe osservare: perché preoccuparsi?
Viene abbattuta una palazzina vecchia e inutilizzata da anni; sostituita da una moderna, rispondente – pare – ai più avanzati requisiti di efficienza energetica.
L’economia “gira”, senza “consumo di suolo”.
Che volere di più?

Il valore storico-architettonico di Città Giardino

Il “problema” è che… siamo a Città Giardino. Un quartiere caratterizzato da una forte identità storica, architettonica e urbanistica (ne abbiamo diffusamente parlato in un nostro articolo sulla nascita e la fisionomia del quartiere).

Nel Secondo Dopoguerra questa identità è stata danneggiata dalla speculazione edilizia, che ha abbattuto alcuni villini storici sostituendoli con palazzine di tre/quattro piani.
Ma la portata di questa speculazione, come abbiamo illustrato nel nostro articolo, è stata spesso ingigantita: esiste ancora un’identità ben definita, un preziosissimo patrimonio architettonico da preservare (non a caso Città Giardino rientra nella “Città Storica” individuata dal Piano regolatore).
Un patrimonio che va preservato sotto due profili:

• bisogna assolutamente salvaguardare tutti gli edifici storici originari (villini ed edifici di edilizia semintensiva);
• laddove si è in presenza di edifici più recenti, non di pregio, un’eventuale sostituzione deve avvenire in modo tale che la nuova costruzione rispetti il profilo architettonico circostante.

Bisogna insomma salvaguardare non solo il singolo edificio di pregio, ma l’intero tessuto urbano.
Gli errori del passato non devono essere ripetuti.

Intendiamoci: l’iniziativa imprenditoriale – anche quella edilizia – è una risorsa preziosa per la crescita della città. Preservare il tessuto urbano non significa “mummificarlo”.
Ma le linee di sviluppo non possono essere demandate esclusivamente alla massimizzazione del profitto del singolo… Bisogna rispettare le diverse esigenze urbanistiche, ambientali, di impatto economico esterno, ecc.

Che cosa succede a via Monte Altissimo?

L’edificio di cui è previsto l’abbattimento, che si affaccia sia su via Monte Altissimo n. 27 sia su viale Tirreno, è storico solo in parte. Siamo infatti in presenza di un villino che è stato successivamente inglobato in una costruzione più grande, adibita a ostello, con una fusione architettonica non equilibrata.
Il pregio è quindi limitato, certamente non paragonabile a quello dei villini o delle storiche palazzine ICP.
Significa che può essere abbattuto senza patemi?

A nostro avviso bisognava valutare innanzitutto come ristrutturare e risanare l’edificio esistente, eventualmente rimodulando i volumi per renderlo più equilibrato (ad esempio, rimuovendo il “torrione” lato via Monte Altissimo) e ripristinando per quanto possibile una fisionomia autonoma del villino originale che era stato inglobato.
In effetti, è possibile rinnovare il patrimonio edilizio, migliorare la distribuzione degli spazi interni, ottenere l’efficientamento energetico, far “girare” l’economia, anche senza l’abbattimento di un edificio.
Queste valutazioni sono state effettuate?

Ammettiamo anche che l’unica opzione possibile risulti l’abbattimento. Che caratteristiche dovrebbe avere la nuova costruzione?

La ditta costruttrice ci propone un bel rendering del palazzo che vuole realizzare, nella prospettiva di via Monte Altissimo (mettiamolo qui a confronto con il vecchio edificio ormai malconcio):

Però non ci viene fatta vedere l’area circostante… (e neanche il retro del nuovo edificio che si affaccerà su viale Tirreno, il quale – per il dislivello tra le due strade – sarà un palazzo di sette piani).

Il punto è che il vecchio edificio, pur rimaneggiato, ha caratteristiche omogenee al contesto urbanistico in cui si inserisce, che è un contesto urbanistico di alto pregio e di forte caratterizzazione storica e stilistica.
Proponiamo noi un’altra immagine, in cui apprezzare ad esempio lo splendido villino di via Monte Altissimo posto accanto all’edificio oggetto dell’intervento (che è quello in secondo piano):

Si comprende subito che la nuova palazzina sarebbe gradevole in un quartiere diverso, moderno. Ma nel contesto di Città Giardino risulterebbe un pugno nell’occhio.

Pertanto, qualora l’unica strada percorribile sia quella di una ricostruzione, questa potrebbe essere addirittura migliorativa dell’esistente; ma deve avvenire, come detto, inserendosi – per volumi, forme, colori, materiali esterni – nel profilo architettonico circostante. In effetti, è possibile realizzare un edificio superefficiente e superaccessoriato anche rispettando questi requisiti stilistici, senza la necessità di strizzare l’occhio agli acquirenti dei nuovi appartamenti con un’immagine di modernità posticcia.

La normativa e i rischi di una nuova ondata di speculazione edilizia

Non è purtroppo il primo caso recente a Roma.
Quello più clamoroso è l’abbattimento del Villino Naselli nel quartiere Coppedè, sostituito anch’esso da un’improbabile costruzione “modernista”.
Com’è stato possibile?

I problemi nascono con l’ultima legge regionale per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio, la n. 7 del 2017, che all’art. 6 prevede: “sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente”. Quel “sempre” che abbiamo evidenziato in corsivo, secondo l’interpretazione ricorrente, dovrebbe permettere il superamento di tutti i vincoli non apposti direttamente all’immobile, ma legati solo alle caratteristiche del tessuto urbanistico in cui lo stesso è inserito e alle relative tutele previste dai piani regolatori comunali (ad esempio le zone di Città Giardino sono inserite nella Carta per la Qualità del PRG e riconosciute come tessuti T5 e T7).

L’unica eccezione, posta dallo stesso art. 6, è per gli “edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR”. Purtroppo in queste zone rientra solo la porzione di Centro storico interna alle Mura Aureliane… Per cui è teoricamente possibile che in tutto il resto di Roma – anche in quartieri che rientrano nella “Città Storica” come Coppedè, Monte Sacro – Città Giardino, Monteverde Vecchio, Garbatella, Salario, Torlonia, EUR, ecc. – villini ed edifici di pregio siano abbattuti se non sottoposti a vincolo specifico!

Per affrontare questo problema, l’attuale orientamento della Giunta comunale è di porre il vincolo agli edifici considerati di pregio nella città. E in questo senso va anche un emendamento alla mozione sulla movida a Monte Sacro proposto recentemente dall’ex presidente del Municipio Caudo e approvato dall’Assemblea Capitolina, con cui si chiede l’apposizione della tutela ai villini di Città Giardino.
Purtroppo, però, questa sarebbe una tutela puntiforme, del tutto insufficiente, che non salvaguarda l’insieme del tessuto urbanistico e non impedisce che gli edifici tutelati siano circondati da “archi-mostri” pseudomoderni, o comunque edifici completamente decontestualizzati, sorti al posto di immobili considerati di minor pregio.

Proprio per questo il nostro comitato ha aderito all’appello per salvare il paesaggio dei quartieri storici della Capitale dal rischio di demolizioni indiscriminate e per promuovere la rigenerazione urbana nelle zone degradate della città: è necessaria la revisione della legge regionale (e/o del Piano Territoriale e Paesistico Regionale, ampliando le zone considerate “insediamenti urbani storici”). Anche dal Comune deve venire la richiesta al nuovo Consiglio regionale di muoversi in questa direzione.

Senza questi interventi rischiamo di dover affrontare anche a Città Giardino (e nelle zone della Città Storica al di fuori delle Mura Aureliane) una nuova ondata di speculazioni edilizie, con edifici considerati di minor pregio abbattuti e sostituiti da palazzine che snaturano l’identità del quartiere. Esiste già nel nostro quartiere il precedente del Villino Agnese di via Monte Nevoso, abbattuto nel 2019: era sì di scarso pregio, anche se storico; ma da che cosa dovrebbe essere sostituito? (Aggiornamento: dopo solo un mese i timori si sono già concretizzati e a via Monte Nevoso, ai confini della Riserva dell’Aniene, si è aperto il cantiere per il nuovo edificio… Anche se, dalle verifiche che abbiamo effettuato, è emerso che non si tratta di un’operazione di speculazione edilizia).

Senza contare che in questo momento non sono tutelati neanche i villini più pregiati: se un proprietario si mette in testa di abbatterlo, per ricavarne una cubatura maggiore e un po’ di appartamenti…

Gli attuali spazi di intervento dell’Amministrazione sull’edificio di via Monte Altissimo

Ciò nondimeno, anche a legislazione vigente l’Amministrazione comunale e municipale ha strumenti di controllo e intervento.

Per cui domandiamo pubblicamente (riservandoci ulteriori verifiche e iniziative) agli Uffici del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune, nonché all’Assessorato all’Urbanistica e alla Direzione tecnica del III Municipio:

• nella lunga interlocuzione avuta con l’impresa che ha richiesto il premesso di costruire – secondo quanto affermato a RomaToday dal suo responsabile commerciale – è stata presa in considerazione la possibilità di effettuare un intervento di ristrutturazione e modifica dell’edificio esistente, al fine di ripristinare per quanto possibile una fisionomia autonoma del villino originale? Per quali motivi tale possibilità è stata abbandonata?
• È stato richiesto il parere – seppure non vincolante – della Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali sia sull’abbattimento dell’edificio esistente sia sulla fisionomia architettonica del nuovo?
• È stato richiesto all’impresa di elaborare un progetto che tenga conto della morfologia architettonica della zona e, in particolare, delle prescrizioni della Carta della Qualità del Piano regolatore di Roma Capitale (dalle immagini rese pubbliche non si direbbe proprio…), avviando eventualmente un concorso di progettazione sulla base di tali linee di indirizzo?
• È stato verificato il possesso di tutti i titoli necessarî a ottenere il permesso di costruire?

P.S. (aggiornamento del 21 marzo 2023): Il nuovo Presidente della Regione, Rocca, nella sua replica al termine della prima seduta del Consiglio regionale, ha dichiarato che la legge regionale sulla rigenerazione urbana del 2017 “sta favorendo le palazzine per i ricchi, non sta favorendo l’edilizia in favore delle fasce più deboli” (incentiva cioè l’abbattimento di palazzine storiche nei quartieri di pregio – sostituite da immobili moderni e costosi – e non la riqualificazione delle periferie).
Vedremo quale sarà la traduzione di queste parole nell’azione legislativa.

P.S. 2 (aggiornamento di novembre 2023): il villino è stato infine abbattuto. Il nostro comitato – in assenza di riscontri alle domande poste pubblicamente alle istituzioni – aveva effettuato l’acceso alla documentazione amministrativa; e, dall’analisi della stessa, ravvisava seri dubbi sulla completezza dell’istruttoria che aveva portato al rilascio delle autorizzazioni. Purtroppo, anche per motivi di tempo, non è stato possibile ottenere il necessario coinvolgimento della cittadinanza in ulteriori iniziative. L’esperienza maturata ci aiuterà – speriamo – a vigilare e a intervenire con ancora più energia, qualora dovessimo trovarci di fronte ad altri casi simili.